十四届长沙市委第十轮巡察全部完成进驻，各巡察组联系方式公布

6月1日，长沙(chángshā)河西某小区，王先生(wángxiānshēng)站在自家车位前，手里那份2018年签下的《车位使用权转让协议》已经泛黄，公章模糊。新来的物业人员上下打量着他：“您说这是您的车位？光凭(guāngpíng)这张纸，我们(wǒmen)可没法确认……” 这不是王先生一个(yígè)人的尴尬。在长沙，乃至全国许多城市，当业主为爱车买下(mǎixià)“一席之地”后，要(yào)证明“这个车位属于我”，竟成了一个现实难题。 2018年，王先生(wángxiānshēng)以18万元的价格买下了这个车位，当时(shí)拿到(nádào)手的，只有一份合同和一张(yīzhāng)发票。六年过去，开发商注销(zhùxiāo)了，物业也换了新面孔。当他兴冲冲地去办理新车牌录入时，却被新物业公司工作人员拦下：“王先生，抱歉，我们系统里查不到您的车位信息，我们需要核实权属。” “那(nà)一刻，我觉得自己像个‘黑户’。”王先生苦笑着回忆，“好在翻箱倒柜，终于找到了这张‘护身符’，物业才勉强录入。但下次呢？合同要是丢了、烂了呢？”那份泛黄(fànhuáng)的合同，成了他(tā)车位唯一(wéiyī)的“身份证”。 和王先生一样遇到“无证(wúzhèng)”尴尬的还有(háiyǒu)刘先生。他去年底刚拿到河西(héxī)滨江某楼盘的房门钥匙，装修正忙。他花近20万元买的车位(chēwèi)，同样只有一纸合同。“停车嘛，方便安全就行，没想那么多。”但他心里也(yě)打鼓：“这合同真能管一辈子？以后卖房时，怎么证明车位也一起卖了？” 更无奈的(de)是(shì)袁先生(yuánxiānshēng)。他买的二手房，车位是原房主“搭售”的。过户时，房子有红本本，车位却什么凭证也没有。“全靠原房主带我去物业‘刷脸’才做了备案。自己家的车位虽然就在楼下，但(dàn)我却无法证明车位就是我的。老业主没来之前，物业人员那种(nàzhǒng)质疑的眼神看着，我都担心哪(nǎ)天车位突然会不属于自己了！”袁先生的经历，道出了众多车位“无证”业主的心酸。 业主们的担忧，并非空穴来风(kōngxuéláifēng)。 几年(jǐnián)前，长沙河西的奥克斯缔壹城开发商和业主就因地下车位权属之争对簿公堂。法院二审认定(rèndìng)车位由开发商独立投资建设且未纳入公摊，判决权属归开发商，但同时要求其“适当限制物权行使，保障业主动态使用(shǐyòng)”，相对平衡了双方(shuāngfāng)权益。 诸如此类问题，也折射出(zhéshèchū)众多业主面临的(de)共同困境(kùnjìng)：买的车位就像“黑户”，没有权威证明；一旦物业公司不认可，后面打官司也难举证……这些无不是车位“有合同无登记”交易模式的漏洞和隐患。 为什么不给车位也发个像房产证一样的“红本本”呢？橘洲君深入调查(shēnrùdiàochá)，发现(fāxiàn)背后有复杂的现实原因。 ——“办证(bànzhèng)”门槛高。 根据《民法典》第二百七十五条，能拥有独立(dúlì)产权(chǎnquán)、办理不动产权证的车位，必须是需经规划部门批准并在《建设工程规划许可证》明确标注、构造独立（如独立出入口(chūrùkǒu)、明确四至范围）的车位。现实中，大量地下车位达不到此(cǐ)标准。 ——“办证(bànzhèng)”成本高企。 “非产权车位(chēwèi)”如果要(yào)办(bàn)产权证的话，需要补缴(bǔjiǎo)土地出让金及增值税，这笔费用不菲。从成本和盈利角度(jiǎodù)考虑，开发商普遍选择规避产权登记。如按2021年4月印发的《桂林市(guìlínshì)城市车位（库）不动产登记办法（试行）》相关内容，非产权车位补缴土地出让金以基准地价(dìjià)为基准，地下一层车位需补缴实际占地面积的3%（结建车位）或20%（单建车位），而地下二层及以上则无需(wúxū)补缴。例如，若某地下一层车位占地面积为20平方米，当地基准地价为1000元/平方米，则需补缴600元（20×1000×3%）。对于大规模车位项目，累计(lěijì)成本将显著压缩利润空间。 ——产权权属(quánshǔ)不清晰。 大多数开发商在出售(chūshòu)车位(chēwèi)时，实际出售的并不是产权，而是“使用权”。特别是部分车库属于(shǔyú)人防工程，开发商仅拥有车位使用权，也无法办理产权证。 “本来车位就是个‘位置’而已，我们和业主签的只是一份(yīfèn)车位使用权转让协议(xiéyì)。”河东浏阳河畔一热售楼盘销售经理宋女士表示。 而对于车位的权属问题，大多数业主在购买时并没有提出异议。长沙一位(yīwèi)不愿具名的房地产资深从业人士(rénshì)告诉橘洲君，现在的开发商很少冒(mào)法律风险侵占公共区域或“一位多卖”，加之业主们的法律意识很强(hěnqiáng)，一手车位通常不存在太多纠纷。 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条，车位需首先满足业主需求。若开发商以长租名义拒绝(jùjué)出售车位，或强制要求业主必须购买车位才能(cáinéng)租赁，都可能涉嫌违法(wéifǎ)。或者开发商将车位租赁与房屋买卖绑定，以“不(bù)租车位不给交房” 相要挟(yāoxié)，则可能构成《反垄断法》禁止的搭售行为。 王先生们的(de)焦虑，如何化解(huàjiě)？开发商的高成本压力，又如何平衡？近年来，长沙等地开始探索新路。 2024年底，长沙公证处推出“长沙市车位使用权公证备案平台”。业主通过人脸识别、电子签名完成交易流程(liúchéng)公证，获得(huòdé)一份具有法律效力的《车位使用权备案证明》。这相当于为(wèi)合同加了一道“公信力保险”，便于后续查询和二手交易核验(héyàn)。 为每个车(chē)位赋予不可篡改的数字身份证的车位数字登记管理平台也已上线(shàngxiàn)。它通过“一位一码一证”，为每个车位生成不可篡改的“数字身份证”（包含唯一的“车位码”和基于北斗(běidǒu)定位(dìngwèi)的“北斗码”），绑定空间、交易和数据。 车位使用权公证(gōngzhèng)备案法律效力如何？ 湖南泓锐(ruì)律师事务所刘天沛(liútiānpèi)律师在接受橘洲君采访时表示：“公证备案和(hé)数字登记，依据《电子签名法》，其法律效力毋庸置疑，是使用权的重要辅助证明。”但他也指出，这与“不动产登记”有本质区别，目前尚未纳入不动产统一登记体系，与现有法规的衔接(xiánjiē)还需完善。 新探索也(yě)面临考验。58岁的陈先生直言：“我习惯拿在手里的东西，数字的东西万一系统坏了、信息泄露了怎么办？”每车位(chēwèi)约300元的登记/备案费用，对部分业主和中小开发商也是考量(kǎoliáng)。 民生无小事。如何让“数字确权”从可行(kěxíng)走向(zǒuxiàng)普及，真正替代“合同焦虑”？ ——政府引导与(yǔ)政策衔接。 政府层面可加强顶层设计，明确数字登记/公证备案的法律地位(dìwèi)和(hé)操作规程，探索与未来可能的车位产权登记体系的接口。 ——平台(píngtái)整合与公信力建设。 推动公证备案平台(píngtái)与数字登记平台的数据互联互通，避免信息孤岛。确保平台运营的稳定性(wěndìngxìng)、安全性和长期性，赢得公众信任。可推动社区、物业服务中心设立自助查询(cháxún)打印点，方便不熟悉手机的业主获取纸质(zhǐzhì)版凭证。 ——法规完善与(yǔ)标准统一。 在《民法典》框架下，进一步细化车位使用权流转、登记、保护(bǎohù)的细则，为数字确权提供坚实的法律(fǎlǜ)支撑。推动建立(jiànlì)统一的登记信息标准和查询系统。 ——市场(shìchǎng)参与方协同。 鼓励开发商在销售环节主动引导(yǐndǎo)业主进行登记/备案，将其作为提升(tíshēng)服务、保障交易透明度的举措。物业公司应积极(jījí)接入并利用好这些平台，提升管理服务水平。 车位的价值，不仅在于停放(tíngfàng)一辆车，更在于为奔波的生活提供一个确定的归属。当泛黄的合同承载不起这份“确定”，当数字的光芒初现却仍显朦胧，我们呼唤的，是(shì)技术创新、法律完善与治理智慧(zhìhuì)的同频(tóngpín)共振(gòngzhèn)。这方小小的地下空间，终将因清晰的“数字身份”和法治保障，成为城市精细化治理的温暖注脚。 编辑/尹玮(yǐnwěi) 校读/肖应林 初审/彭培成 终审/沐刃(mùrèn)